Upravitelji stambenih zgrada iz Splita i Pule dogovorom o cijenama svojih usluga prekršili Zakon o zaštiti tržišnog natjecanja
Zagreb, 27. siječnja 2010. – Agencija za zaštitu tržišnog natjecanja (AZTN) rješenjima je krajem 2009. godine okončala dva postupka pokrenuta po službenoj dužnosti protiv sedam (7) upravitelja stambenih zgrada sa šireg područja Grada Splita, i protiv četiri (4) upravitelja stambenih zgrada s područja Grada Pule. Inicijativu za pokretanje postupaka po službenoj dužnosti AZTN je zaprimio od udruga „DALMATINSKI POTROŠAČ“ – SPLIT i „POTROŠAČ“- DRUŠTVO ZA ZAŠTITU POTROŠAČA ISTRE. Rješenjem kojim je okončao postupak u Splitu, a riječ je o upraviteljima stambenih zgrada TEHNOPLAST d.o.o., STANO-UPRAVA d.o.o., NOVI DANI d.o.o., DUB-INŽENJERING d.o.o., JAMB-TUKIĆ d.o.o., DIKA d.o.o. i UPRAVITELJ d.o.o., AZTN je utvrdio da su oni izričitim dogovorom odnosno usklađenim djelovanjem nakon sastanka upravitelja stambenih zgrada održanog u prosincu 2007. u prostorijama STANO-UPRAVE d.o.o. u Splitu, povećanjem naknade za pružanje usluge upravljanja stambenim zgradama na isti ciljani iznos, počevši od 1. siječnja 2008. izravno utvrdili cijene te usluge, čime su u smislu propisa o zaštiti tržišnog natjecanja sklopili zabranjeni sporazum (kartel). Takvo ponašanje za cilj ima ograničavanje i sprječavanje tržišnog natjecanja na mjerodavnom tržištu pružanja usluga upravljanja stambenim zgradama na području gradova: Splita, Kaštela, Trogira, Solina i općine Dugi Rat. U postupku koji je provela Agencija nesporno je utvrđeno kako su navedeni upravitelji sudjelovali na spomenutom zajedničkom sastanku upravitelja stambenih zgrada u prosincu 2007., u prostorijama poduzetnika STANO-UPRAVA d.o.o. u Splitu, te da su tada, između ostaloga, raspravljali i dogovorili visinu naknade za pružanje usluge upravljanja stambenim zgradama, a nakon tog sastanka usklađeno djelovali povećanjem te naknade na ciljani iznos od 0,25 Kuna po kvadratnom metru stambenog prostora. Dogovorena naknada je u primjeni od 1. siječnja 2008. na dalje. Ekonomskom i pravnom analizom AZTN je nesporno utvrdio da je učinak ovog dogovora ukidanje tržišnog natjecanja među pružateljima usluga održavanja stambenih zgrada u Splitu. Drugim riječima, konkurenciju među njima zamijenio je dogovor o najvažnijem elementu pružanja te usluge, njenoj cijeni odnosno naknadi. Naime, utvrđen je izrazito visok zajednički tržišni udjel navedenih sedam upravitelja iz Splita na tržištu pružanja ovih usluga, koji je dodatno povećan u 2008. nakon početka primjene ovog kartelnog sporazuma te je iznosio više od 90 posto. Istodobno, uvidom u pojedinačne tržišne udjele svakog od sudionika ovog kartela, razvidno je da su oni i u 2008. zadržali svoje pojedinačne tržišne udjele na mjerodavnom tržištu kao i da je u toj godini znatno smanjena dinamika i broj prelazaka stambenih zgrada na upravljanje s jednog na drugog upravitelju u odnosu 2007. godinu, što je sljedeći važan pokazatelj značajnog smanjenja tržišnog natjecanja između navedenih upravitelja stambenih zgrada. Rješenjem kojim je okončala postupak protiv upravitelja iz Pule i to: EKI INŽINJERINGA d.o.o., ULJANIK UPRAVLJANJA STAMBENO-POSLOVNIM ZGRADAMA d.o.o., STAMBENOG INŽENJERINGA d.o.o. i upravitelja KANY d.o.o., AZTN je utvrdio da su oni potpisnici Odluke koju su donijeli u Puli 15. svibnja 2008., koja je stupila na snagu 1. lipnja 2008., a kojom su izravno utvrdili visinu naknade za pružanje usluge upravljanja stambenim zgradama. Odlukom su odredili istovjetno povećanje naknade za redovito održavanje i minimalnu naknadu upravitelja bez obzira na način njenog obračuna. Spomenutim dogovorom sadržanim u potpisanoj Odluci, njeni potpisnici sklopili su zabranjeni sporazum koji za cilj ima ograničavanje tržišnog natjecanja na mjerodavnom tržištu pružanja usluga upravljanja stambenim zgradama na području Grada Pule. S obzirom da Odluka predstavlja izričiti dogovor izravnih tržišnih takmaca o visini naknade za pružanje usluga upravljanja stambenim zgradama odnosno dogovor o cijeni usluge četiri upravitelja stambenih zgrada s područja Grada Pule, Agencija je utvrdila kako ta Odluka počevši od dana njenog stupanja na snagu na dalje nesporno ima za cilj ograničavanje tržišnog natjecanja na tom mjerodavnom tržištu. Stoga, bez obzira na njen stvarni učinak, Odluka sadrži teška ograničenja tržišnog natjecanja i kao takva predstavlja zabranjeni - kartelni sporazum. U oba postupka, AZTN je utvrdio kako upravitelji stambenih zgrada kod kojih je otkriveno postojanje kartela koriste usluge različitih dobavljača te ovu uslugu pružaju različitom broju korisnika koji žive u stambenim zgradama koje se razlikuju po godini gradnje, lokaciji, razini održavanja i slično, te stoga njihovo održavanje zahtijeva i različitu visinu i strukturu troškova upravljanja Zato ni cijena odnosno visina naknade za usluge koje pružaju ne može biti ista, a ne postoji niti jedno ekonomsko ili drugo opravdanje za to. Zbog toga su dogovori o cijenama između izravnih konkurenata na tržištu usmjereni isključivo protiv korisnika tih usluga odnosno potrošača, a radi stjecanja nezasluženog profita onih poduzetnika koji takve sporazume sklapaju. U konkretnim slučajevima dogovora o naknadi za pružanje usluga održavanja stambenih zgrada, uklonjeni su tržišni mehanizmi koji bi prisiljavali upravitelje na troškovno efikasnije poslovanje, na pružanje kvalitetnijih i cjenovno prihvatljivijih usluga građanima Splita i Pule. Premda se ne radi o ekonomski visoko profitabilnoj djelatnosti, dogovorom o istom iznosu naknade sudionici ovih sporazuma ukinuli su međusobno tržišno natjecanje i na taj način osigurali opstanak na tržištu čak i onim upraviteljima koji bi, kad bi postojala konkurencija među njima, zbog svoje nekonkurentnosti (visokih troškova, loše kvalitete itd.) bili prisiljeni izaći s tržišta. Štoviše, ovakav dogovor donosi neopravdanu dobit onim upraviteljima čiji su troškovi ispod troškova najneefikasnijeg upravitelja među njima, što bi moglo trajati godinama – sve dok se njegovi sudionici pridržavaju dogovorenog. Ovakvo ponašanje poduzetnika i na ovom tržištu u konačnici plaćaju krajnji potrošači – korisnici usluga i to kroz znatno više cijene ovih usluge od tržišnih. Iako se na ovaj način na tržištu održava veći broj poduzetnika, to korisnicima usluga ne donosi gotovo nikakvu korist s obzirom na činjenicu da utvrđivanjem jednakih ili vrlo sličnih cijena za iste usluge kartel praktično djeluje kao „kolektivni“ monopolist. AZTN će protiv svih navedenih upravitelja - sudionika kartelnih sporazuma, podnijeti optužni prijedlog nadležnim prekršajnim sudovima, radi izricanja kazne sukladno Zakonu o zaštiti tržišnog natjecanja. S obzirom da su svi navedeni upravitelji članovi Udruge Upravitelj, AZTN će radi prevencije od budućih sličnih postupanja upravitelja na bilo kojem području RH, rješenja dostaviti na znanje toj Udruzi, kako bi i na taj način upozorila njezine članove, koji su izravni konkurenti, da ne smiju koordinirati svoje postupanje na tržištu na način koji je protivan propisima o zaštiti tržišnog natjecanja.